购房指南:缔结认购书和缔结购房合同提防事项 房世界概括整理  2013-07-24 09:40

[摘抄] 你是第一次置业吗？你对购房经过有余了解吗？房世界《购房指南》频谈，为您买房铺路，先容一些买房的基本知识，但愿能对你的买房置业过程有所匡助。

你是次置业吗？你对购房经过有余了解吗？房世界《购房指南》频谈，为您买房铺路，先容一些买房的基本知识，但愿能对你的买房置业过程有所匡助。

认购书缔结必须的经过：

你在选好房源，谈妥价钱后，即是该去缔结认购书了，这个时候还得托付一定额度的定金， 发展商此时会把研究的尊府和研究文献交给你，并讲清名堂发达情况。

认购书主要本质包括：

1． 认购物业；

2． 房价，包括户型、面积、单元价钱（币种）、总价等；

3． 付款神气，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4． 认购条件，包括认购书应提防事项、定金、武断正经公约的时候、付款方位、帐户、签约方位等。

在签定完认购书后，销售方还应给购房主谈主披发《签约应知》，以便使购房者赫然下一个细节，购房主谈主唯有赫然其中本质，能力顺利签定购宅券约，其本质包括：签约方位、购房者应带证件、购房者拜托他东谈主签约时研究拜托书的讲解、研究贷款凭据的阐发、交纳研究税费的阐发。

提防事项：

1、意志“定金”

笔者近来在办理研究商品房贸易的业务中，碰到一个较为多半的问题，即购房者与开辟商正经缔结贸易合同之前所预缴的定金，在购房者与开辟商最终没能兑现贸易协议或购房者因万般原因撤废所认购的房屋时，能否要求开辟商返还的问题。具体情形豪爽分为两种：一是开辟商在物业正经开盘前，以里面认购的神气开动发售，认购时刻的价钱要比正经开盘后低廉一些，有的还以打折或抽奖等神气促销。

购房者在价钱优惠的迷惑下签了《认购协议》并交纳了定金；二是正经开盘后，购房者在正经签合同前与开辟商缔结了《认购书》并缴了定金，在正经签合同期，因某些条件与开辟商弗成兑现一致敬见或开辟商拒却缔结购房者建议的补充条件，购房者建议退房，而开辟商拒却返还定金。

关于种情况，莫得正经开盘多因为某种手续未办理得当，或因国有地皮使用证在制作过程中，或因销售许可证未正经下发，那么这一期间购房者所缴的定金应当返还，因为所销物业不具备商品房正经上市的法定条件，《认购协议》不受法律保护。关于第二种情况，笔者以为要对定金的性质赐与界定，若是组成经济合同法意旨上的定金就弗成返还，若是不构建树应予返还。定金是保证合同实施的担保神气之一，是指合同当事东谈主一方为保证合同的实施，在合同成立后未实施前给付对方一定数额的款项。

我国《民法通则》第八十九条第（三）项划定“当事东谈主一方在法律划定的限制内不错向对方给付定金。债务东谈主实施债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方伪善施债务的，无权要求返还定金；采选定金的一方伪善施债务的，应当双倍返还定金。”定金的性质和作用一是讲解合同的成立，二是保证合同的实施。笔者以为购房者在缔结《认购书》时所交的“定金”不是法律意旨的定金，因为合同尚未正经缔结，合同莫得成立何来定金？是以开辟商在购房者认购时商定“定金”不予返已经莫得法律根据的。

认购是开辟商促销和保险销售的一种神气，作念得好如实故意于房屋的快速销出。但房屋销售好的压根原因还在于其质料、位置、价钱和交通等等条件。一些质料好价钱又可采选的楼盘就莫得所谓“定金”不予返还的商定，比如本日家园。相悖认购时交定金不予返还的商定，大有强买强卖之嫌，倒不利于房屋的销售。为了减少这方面的纠纷，今后开辟商应免去这么的商定，购房者在买房时也要细致商量，别应答交所谓的“定金”。

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