01.

茅台广场概况

茅台广场：名目位于不雅山湖区长岭南路和不雅山东路交叉口西南侧，由贵州茅台酒厂（集团）置业投资发展有限公司拿地斥地。（括号加一句，茅台广场的生意部分，待到后期有契机再补充分析）

名目数据：用大地积约12.34万方，总建面约65.32万方，计容建面44.51万方，其中商品住宅建面21.86万方，生意建面22.22万方，公建配套0.42万方，建筑密度29.55%，绿地率27.66%，容积率5.75，经兴建筑栋数16栋，最高建筑高度359米，最高建筑层数79层。

名目住宅建筑有7栋住宅和一栋生意旅社办公空洞体，其中7栋住宅定名1-7#栋，编号1-1-1-7#，住宅地上总层高39-45层，地下4层，接头总户数1245户，总泊车位4087个，室外泊车位70个，室内平面泊车位3469个，机械车位548个。

茅台广场住宅收尾图

展开剩余95%

生意建筑主如若一栋生意旅社办公空洞体，地表层高79层，总高度359米，定名茅台樽。另外，生意楼栋还附带有生意裙楼，约21万方聚集生意。

住宅细节：7栋住宅住宅定名1-1-1-7#栋，楼栋均为2个单位，地上总层高39-45层，其中1-1#栋地上总层高45层；1-2#栋地上总层高43层；1-3#栋地上总层高41层；1-4#栋地上总层高39层；1-5#栋地上总层高41层；1-6#栋地上总层高39层；1-7#栋地上总层高45层；

名目主要配套，东南角配建一所幼儿园。

补充名目地块信息，名目地块于2011年12月30日拿地，楼面价820元每平。首开时刻2022年1月16日，首开楼栋1/4/7#栋，推售面积129-190平户型，开盘价钱12600—14100元每平。

02.

名目在售及去化

名目主要在售：

目前名目7栋住宅均在售，且均为现房，梯户比2梯2户和2梯3户，名目初度请托时刻在2023年10月底-11月初，于今已有1年多时刻了。

主要在售户型面积，129/130/131/156/160/189/190㎡，价钱均价13500-15500每平。

请托圭臬为毛坯请托，茅台我方设立的物业公司，收费为2.7元每平。

名目沙盘

名目去化情况：

名目7栋住宅全辖下了预售许可证，预售时刻2022年1月1日-2023年9月6日，共计房源套数1245套，销售备案764套，去化率61.37%；

还是下预售许可证楼栋有10/16/11/6/8/9/7/15#栋，合计房源共1506，销售备案506套，去化率33.60%。

1-1#栋，2022年1月1日下证，共168套房源，销售备案132套，去化率78.57%；未销售楼层多在14层以下；

1-4#栋，2022年1月1日下证，共181套房源，销售备案126套，去化率69.61%；未销售楼层多在中户，低楼层；

1-7#栋，2022年1月1日下证，共212套房源，销售备案134套，去化率63.21%；未销售楼层1单位中上下楼层皆有，2单位多在低楼层；

1-5#栋，2022年6月29日下证，共192套房源，销售备案140套，去化率72.92%；未销售楼层中上下皆有；

1-6#栋，2022年6月29日下证，共140套房源，销售备案125套，去化率89.29%；未销售楼层在10层以下，有一套超期未备案，超期未备案不计入去化；

1-2#栋，2023年9月6日下证，共160套房源，销售备案60套，去化率37.50%；未销售楼层1单位多在24层以下，2单位高中低楼层皆有；

1-3#栋，2023年9月6日下证，共192套房源，销售备案47套，去化率24.48%；未销售楼层高中低楼层皆有；

备注：数据统计来源于筑房网，统计时刻限制2025年1月12日，该数据无法反应楼盘实时销售情况，部分销售数据或存在备案延迟的情况。

03.

名目配套情况

名目主要配套：

主要城市说念路：径直出行说念路有数博大路长岭南路、不雅山东路；临近出行说念路有同城南路、阳关大路、林城东路、金阳南路等；

城市人人交通：名目门口有数博大路长岭南路北口公交站，现存公交道路56路、264路等；不雅山东路有会展南路口公交站，现存公交道路70路，269路等；

快速人人交通：名目距离1号线海外会议中心站较远，与海外会议中心站、阳关站、新寨站走路距离朝上1公里，还是不算地铁盘鸿沟了；

领导配套：名目自建1所幼儿园，中小学永诀片区就读。

名目生意接头

生意配套：名目有约21万方生意体，对面有好意思的·悦然广场生意体，近距离有众多名目生意街、金融城商圈多个生意中心等（云上方舟、Ccpark等）；

医疗配套：近距离有贵州省东说念主民病院金朱分院、贵州大秦肿瘤病院、不雅山湖东说念主民病院等；

公园配套：名目内有水域湖景，建有约19.91亩的栖心湖公园，另可看不雅山湖公园景不雅。

04.

名目上风简析

名目上风简析：

01.城市板块，不雅山湖中枢板块：茅台广场位于不雅山湖城市中枢板块，稀奇是不雅山湖公园的一条“银边”上，名目位置和城市大环境是极其可以的。

“不雅山中”板块范围：以不雅山湖公园为中心，北至金朱东路，南至中铁·逸都海外、世纪城楼盘、黔灵山路，东至同城大路，西至云潭南路，此区域即是俗称的“不雅山中”板块。

“不雅山中”板块及名目位置

“不雅山中”板块是不雅山湖城市发展最为锻练，且资源团聚锻练最优的区域，区域聚集了不雅山湖，乃至贵阳城市的不少优质资源。举例：

市政府相关部门等行政资源；省博省图等文化资源；金融城、会展城、八匹马等多个商圈；不雅山湖主要城市干说念及人人交申诉道；资源密度和资源品性等空洞性；

归拢“不雅山中”和不雅山湖城市发展情况来看，“不雅山中”区域都将恒久是不雅山湖城市的中心，亦然目前及改日不雅山湖说明和接管度最高的区域，以至成为“不雅白”城市中枢的引擎。

再放大“不雅山中”城市细节，可发现，不雅山湖公园一圈是“不雅山中”的中枢，这个接近四边形的公园，北面是政府机构皆集地，东面是会展城、高新区办公商圈，西面是八匹马富力办公商圈，南侧是领导基地及居住皆集区等。

不雅山湖城市的接头缔造，以不雅山湖公园为中心，紧要资源优先在四周皆集，然后标准向外延迟，组成了不雅山湖城市现存的发展情状。

由此可见，不雅山湖公园一圈可以用“金角银边”来形容其价值。“金角”是指公园的四个角，具有衔尾多区，享受资源配套积累的上风。“银边”是指临公园四边，能同期得回公园景不雅、公园内容及不雅山湖中枢优质资源。

空洞本节翰墨转头，不雅山湖公园一圈的地皮资源价值，必定是优质和稀缺的。

茅台广场在不雅山湖公园的“银边”居中区域，现存城市交通可让名目共享不雅山湖绝大部分优质资源。

外加“不雅山中”和不雅山湖公园一圈可供斥地的地皮很少了（还剩众多不雅山府名目区域），是以茅台名目在城市板具有可以的优厚性，以及位置上具有相对稀缺性。

02.城市配套，配套全皆且优质：茅台广场位于“不雅山中”的会展城商圈，该区域及临近城市配套锻练，且大部分城市资源优质。

准确说来，茅台广场位于会展与高新区的衔尾处，能同期共享会展城商圈和高新区的城市资源，举例：

会展城商圈的生意、办公资源：有好意思的·悦然广场、中天金融城·101大厦、大唐东原·金钱广场等；

近距离高新区生意、办公资源：有白鹭湖一圈的多家办公企业等、有贵阳荔星中心生意体等；

会展城及临近情况

另外，会展临近，还能近距离衔尾金融城商圈，八匹马商圈等，金融城商圈市政、金融、办公、生意等都是近距离可见；八匹马商圈通过不雅山东路可达等；

城市生涯氛围：茅台广场区域及临近，目前斥地还是锻练，有中天会展城、好意思的林城期间、融创九樾府、众多生态表象等住宅名目，居住氛围和平日生涯配套都是皆全的；

空洞城市环境：会展城及临近区域，皆集了包括会展城、金融城、高新区、不雅山湖公园、八匹马等不雅山湖优质商圈和资源，资源密度和品性在不雅山湖，乃至贵阳市集都是优质的。

如果您对不雅山湖城市的不太了解，可以用舆图，或实地了解不雅察，茅台名目临近3公里内，基本皆集了不雅山湖区域最为优质的城市资源，这个3公里的范围，在贵阳这个等第的城市，资源空洞性还是极度可以了。

03.名目上风，水域公园等加抓：茅台广场名目内有水域湖景，且西侧可径直得回不雅山湖公园景不雅。

茅台广场在不雅山湖公园的“东边”上，且能径直得回不雅山湖公园环境景不雅，那公园环境是名目必定要输出的价值。

不雅山湖公园价值：领先是空间视线价值，名目大部分住宅朝向不雅山湖公园一侧，可得回谨慎的空间视线，以及得回公园环境的视线价值。

名目共7栋住宅，有6栋住宅可得不雅山湖公园空间视线，能为相应楼栋提供价值助力。字据楼栋的去化情况来看，执政向不雅山湖公园，且空间视线谨慎的一侧，去化速率彰着要快。

湖景公园收尾图（实景与收尾图相反甚大）

其次是失业空间价值：不雅山湖公园是按照城市型公园来斥地打造的，里面有较为丰富的景不雅和失业空间，可为临近住户提供失业漫步补充。

茅台名目就在公园边上，且后期会有入园通说念缔造，这极大地约略名目业主相差公园，扩大和膨胀业主的失业空间范围。

名目水域湖景：茅台名目建有约19.91亩的栖心湖公园，这能补充名地方空间环境，也能弥补无法径直得回不雅山湖公园楼栋的景不雅缺憾。

同期栖心湖公园还能提供失业和漫步空间，能让业主近距离感受亲水环境，进步名目和业主的居住空间品性。

归拢本节内容，可看出公园景不雅是名目很大的价值助力，公园价值天然比不上城市资源，但这里的公园被城市包围，且公园环境打造还可以，公园的价值会得回成倍的进步和招供。

04.居品万般，得志万般化需求：茅台广场总户数不到1300户，但户型面积段跨度较大，且户型类型角度，能遮盖较大范围的客群需求。

茅台广场接头总户数1245户，但户型面积段却不少，有建面118.8/120/124.8/129/130/131/156/160/189/190/220/230/240/250/280/300/410对等户型。名目户型秉性如下：

面积段跨度极大：名目户型面积118-410平，这个面积段跨度确实很大了，稀奇是在一个仅千多户名目中。

名目户型散播图

面积段跨度大，面积段户型多，意味名目在谋划之处，就念念走一条“全面”客群遮盖的道路，也念念充分诈欺楼栋空间作念居品，但这么的礼聘，很不利于进步名地方居品纯度。

归拢名地方户型套数来看，户型130平以下的占比还不小，与大面积（或大平层）户型挤在全部，名目纯度裁汰，且受众群体也变得复杂。

追求平层跃层兼得：名目居品类型有平凡平层、跃层、复式、大平层等，可以说是聚集了现存市集的居品类型，居品万般，使得楼栋结构变得复杂。

楼栋结构变得复杂好不好呢？这个对不同的需求有不同的界说，有客户可能会以为，名目中户的复式挽回大会适当我方的需求，或者说名目边户部分跃层很棒。

归拢名目户型和呈现来看，楼栋掺杂多种户型会让楼栋及户型空间结构变得复杂，梯户比的执行是2T3户，或者说是2T2.5户。

户型空间的呈现，复杂楼栋户型结构，必定会使得户型空间布局区勉强、妥洽。茅台名地方户型合座呈现，合座只可说“中规中矩”，与市集现存户型相比，确实清寒前瞻性。

茅台广场户型，在市集的评价不高，以至还会受到吐槽，在这么的位置，作念出这么的居品，如实浪费了一块好地。

天然常说，户型不是决定名目班师的要害性身分，但优质的名目如果户型莫得跟上市环境，或者说招供度不高，那也算不上是一个空洞性的“高分”名目。

05.现房实景，可见可得无担忧：茅台广场住宅已是现房名目，购房客户可以看到住宅、屋子呈现的一切，所见所得。

茅台广场面有住宅都是现房了，购房客户可以实质了解名目环境、社区请托、楼栋呈现、屋子的实质情况。

现房的上风：其一是所见所得：茅台广场还是缔造完成，名目、住宅的优污点都是摆着的，购房客户担忧的期房不细则性身分还是莫得了。

名目住宅实景

现名目里面水域、园林空间、楼栋情况等都有实景呈现，购房客户可字据我方的需求，或全部，或礼聘性了解名地方细节。

其二是省去恭候时刻：现房买卖办完公约就可以拿房装修入住，省去了期房长达2-2年半的恭候时刻。

况且，当下楼市环境还未完全好转的情况下，更无谓挂牵名目烂尾，或者是期房销售时间的房价变动问题。

其三，适当预算复合需求可以礼聘：现房往复，即是购房客户卖得领会，接管名地方优点、也同期要接管名地方污点。

现房不像期房那样，有一个恭候或者是守望的预期。茅台名地方现房，适当我方的预算及需求，就可以掏钱买单。

05.

名目污点简析

名目污点简析：

01.地块局限，住宅谋划有受限：茅台广场住宅呈现情况来看，地块空间局限性影响了名地方住宅谋划。

茅台广场住宅地块大要呈V字形，且地块空间并不屈坦，这么的地形环境，会在一定过程上影响住宅的谋划和呈现。

先看呈现收尾：名目住宅呈现两翼伸开，住宅楼栋还是尽量作念到朝公园环境一侧，这么的刚正是尽量把公园环境价值最大化，进步住宅与公园环境的和会度。

名目接头图可看出住宅地块情况

带来的负面影响：因栖心湖公园水域空间不够谨慎，导致水域公园空间环境极度压抑，加上水域公园本人谋划不够灵动，两者归拢使得水域公园的价值变低。

压缩住宅绿化空间：因名目住宅地块很不规整，导致住宅绿化空间呈现严重被压缩了。实质细节是V字形地块空间，让原来有限的空间中住宅谋划要兼顾奢靡通说念，失业步说念等，导致社区的绿化呈现存很彰着的“压缩”感。

外，加栖心湖公园水域空间谋划不够生贤慧动，有的住宅两侧都是奢靡通说念空间，导致名目住宅绿化呈现存一种割裂、压缩的“低价感”。

还需要补充，城语有看到评价说名地方泊车场谋划很分歧理，泊车场有4层空间，且里面空间相比复杂，这都是因为地块空间环境的影响所导致的。

02.呈现生硬，水域缺生贤慧动：茅台广场里面的水域空间环境呈现很生硬，艰苦生机和灵动感。

名目建有约19.91亩的栖心湖公园，但湖景公园的环境呈现，确实很生硬。栖心湖公园格式如一柄勺子，沿着湖景水域空间，修建有小桥和失业步说念，另在隔壁的东北部区域，有部分湖岸绿植点缀。

城语实质感受的情况，扫数水域公园空间较为压抑，况且栖心湖公园环境很硬。个东说念主主见如下：

水域空间压抑：栖心湖公园处在名地方最低处，外有山体公园以及超高层住宅包围，且受限于水域空间面积，使得栖心湖公园目视空间难掀开，稀奇是当你站在公园低处，感受四周环境都比我方要高，况且7栋超高层住宅直挺挺的兀立。

水域实景

栖心湖公园生硬：栖心湖公园的水很绿，但环境却很粗率，其主要原因是水域部分艰苦生机。

栖心湖公园是名目孤立领有的水域公园，但扫数公园的呈现像极了急促中缔造的市政公园。公园一侧的围栏步说念径直临水，天然拉近了亲水环境，但艰苦了绿植的点缀和生机补充；

其次是水域湖心区域，完全是水，莫得点缀的东西补充，纯水域面积如实相比利于处罚，但十分不利于水域景不雅的呈现和展示。

需要补充，名目栖心湖公园有小桥集会补充，以增多北侧的环境空间疏通，这如实是一个可以的亮点，但不行完全排斥公园环境谋划和呈现的粗超生硬感。

03.名目谋划，楼栋居品均保守：茅台广场住宅楼栋、居品谋划均相比保守，可能这个“相比”二字，用得还很委婉。

名目7栋住宅均为两个单位的“板楼”，现住宅请托还是难以转换了，但从请托的楼栋可以看出，住宅楼栋艰苦亮点的。

住宅门头

如，楼栋住宅的门头区域，照旧偏传统的单位门谋划，这对于价钱在13500-15500每平的住宅来说，赫然是跟不上市集环境的。

茅台广场这么的谋划究竟好不好呢？不雅山湖区域就有价钱差未几楼盘可以相比，信托相比情况众人都有我方评价。

户型谋划情况：茅台名地方户型谋划，在市集的评价确实不高，以至是成为被吐槽的对象。对于名地方户型谋划，城语前边有过一些翰墨的。

130平户型

名目户型谋划面积段跨度大，且面积段多，加上楼栋空间的优化不及，导致户型空间呈现变得复杂。

另外，还可以说名目为了户型“样样兼得”，如平层、跃层、复式、大平层等，带来的后果是“样样不精”。

当下市集环境变化很快，居品更新迭代加快，如果名目居品谋划莫得跟上期间环境，那体现的不及就更多了。

何况，茅台广场住宅还是请托，居品是多年前谋划的，居品还是定型，不可能有转换和调养的空间，居品上的不及，业主和购房客户只可妥洽和接管了。

04.请托细节，合座细节很不及：茅台广场住宅还是全部请托，最早请托的部分一年多余，但名目请托细节很有好多不及。

如名目绿化：名目绿植部分，彰着呈现是不够丰茂的，天然是冬天的季节，部分绿植落叶了，但照旧能看出，绿植教诲的时候是不够大的。

名目人人空间：照旧不竭看住宅的人人空间部分，楼栋门头、入户门用材、归家人人区域，都能看出用心不及。

天然，这部分的呈现可能每个东说念主的感受不同，但能与市集上的同价钱住宅名目进行对比，哪家好，哪家作念差了，市集是有口碑评价的。

空空的架空层：住宅架空层呈现确实很架空了，架空层莫得内容补充，况且呈现是“毛坯”感，架空层的谋划本即是为了丰富名目社区空间内容的。

但茅台广场住宅的架空层，住宅还是请托，但架空层的内容却莫得补充，不知说念是什么原因，架空层的内容后期还能补充么？

名目住宅架空层

架空层属于住宅空间的一部分，不要小看了架空层区域，这里有丰富的内容可作念，如健身、书吧、儿童乐土、失业交流等。

城语实地转了茅台广场住宅楼栋，不明晰为什么架空层是“毛坯”逼迫的，如果没随机刻补充，念念必不可能，因为住宅请托有一段时刻了。

城语测度，好像是房企不太垂青，或者是业主也不太关心这部分属于众人的人人空间吧！

05.物业工作，需待时刻来检会：茅台广场是茅台我方的物业公司来为住宅提供工作，至于工作水平就需要交给时刻来检会了。

茅台广场是茅台酒厂100%控股的贵州茅台酒厂（集团）置业投资发展有限公司斥地的名目，也即是说，该住宅名目属于“跨界”名目，茅台酒厂当年不具备丰富的住宅斥地和处罚训导。

参考市集环境，不具备丰富住宅斥地和处罚的房企也可以拿地修屋子，因为独一资金充足，拿地可以费钱，谋划可以费钱，缔造可以费钱，营销可以费钱，以至物业都可以引进。

名目实景

茅台广场恰是这么的名目，除了物业工作外，茅台酒厂拿地，住宅谋划、缔造、营销处罚等都是外聘团队，这对于住宅缔造来说，独一资金充足，都可以班师万事。

但住宅的后期处罚，就不相同了，稀奇是物业工作这块，如莫得丰富的物业工作训导，莫得专科的处罚团队，作念好物业照旧很难的。

茅台广场是茅台酒厂在贵阳的首个住宅名目，市集莫得可供参考了解茅台物业的楼盘，那名地方物业好不好，就只可交给时刻，让业主来评价，让市集来评说。

对于茅台广场名地方物业工作情况，目前还不行看出若干，因为名目还有不少的住宅在售，物业工作驯顺是要实时跟进的。

至于名目后期的物业工作情况，只可靠物业多用心，业主多监督了，后期的时刻会交出答卷的。

06.

名目简析转头

顺应需求：归拢茅台广场名地方位置、居品情况，楼盘适当股源型刚需、资源型改善、或者是追求城市资源、位置改善的大面积、大平层等有需求的购房群体。

客群画像：不雅山湖区域追求资源型的实力刚需客户；传统主城区需求不雅山湖城市资源的改善客群；地州慕名茅台广场名地方实力置业个东说念主和家庭；茅台酒厂公司里面职工及指点群体等。

归拢以上翰墨分析，可以较为全面的通晓茅台广场名地方情况，名目城市板块和位置都是很可以的，但名目本人的亮点却未几。

茅台广场从面市到营销，名目受到市集招供的原因主要有二，一是名地方位置情况，名目在“不雅山中”板块，且在不雅山湖公园一圈的中枢位置上，名目城市环境和位置是曲常可以的；

名目园林实景

二是名地方名气，名目由茅台酒厂控股的房企拿地缔造，“茅台”含量透顶，为名目铺垫了透顶的影响力，这影响力比名目费钱打告白来得更有收尾。

除了位置和“茅台”名气外，名目本人的亮点就有限了，现名目请托，住宅细节和居品情况都完全摆在目下了。

说句不太客气的话，茅台广场的居品谋划及请托呈现，莫得达到“优质”名地方弘扬，况且名目后期的物业工作情况还待时刻检会，也为名地方后期市集竞争埋下了不细则性身分。

著述写到这里，城语又不得不说一句话，茅台广场行为茅台酒厂的“跨界”名目，如实败露了房企本人清寒住宅物业斥地训导的问题。

“跨界”房企作念名目、修屋子，资金充足看起来都不是问题，但居品和物业工作这两项，能同期达到“优秀”的未几。

如茅台广场的居品谋划，参考目前的市集居品更新迭代的速率，茅台名地方户型谋划如实没作念好，或者说清寒市集前瞻性。

居品清寒前瞻性，在后续的市集竞争中，会靠近不少问题。不雅山湖市集将面市几个新名目，茅台广场的竞争将会变得暴虐。

如茅台广场的架空层，现在市集环境中，肖似“毛坯”架空层的请托如实很稀有了，况且在请托完之后，架空层还莫得内容补充，可见房企照旧清寒住宅处罚训导。

楼栋公区空间

临了转头，茅台广场开盘时刻刚好3年（2022年1月16日开盘），目赶赴化率61.37%，在13000-15500每平的价钱眼前，这个去化率不算好，但也不算差。

现名目靠近的情况，是住宅还是请托，居品还是定型，莫得调养空间，现房在当下的市集环境中，可能因为居品及请托等不及身分，会靠近暴虐的新址竞争。

2025年，“不雅山中”区域，有新名目面市，况且现在还有众多等名地方竞争。茅台广场剩余货值不少，市集竞争环境退却乐不雅。

对于茅台广场值不值的问题，优污点上文还是分析了，如果您看名地方位置、配套，况且接管名地方不及，我方的预算弥漫，那名目可以是一个参考和礼聘。

发布于：贵州省