盛夏时节，开荒商对热门地块敬爱热潮，土拍市集频现高溢价成交，部分城市更是出身出“地王”。

据不完全统计，在刚畴昔的七月份，北京、上海、杭州、南京等地，均出现了高热地块，有的成为区域内新晋“地王”，有地块竞价几十轮被争抢、还有地块成交溢价率高达40%。

各大城市也屡屡“收金”，中指扣问院数据自满，7月寰宇各样用地出让金top10中，前十名城市辩别是：北京、成齐、上海、西安、杭州、合肥、苏州、南京、温州、福州。不外全体来看，地盘市集的高热依然“点状”兴隆，市集全体仍呈“缩量”之势。

微不雅层面，土拍仍在寻求回温；宏不雅层面，新一轮地盘轨制改造或将开启。

业内以为，二十届三中全会《决定》进一步明确了地盘轨制改造所在，本次新式城镇化与长远地盘轨制改造高度关联，地盘资源的合理树立以及高效运用、周转是遑急所在。地盘价钱也将更多由市集供求探究决定，地盘端的甘休性计谋有望进一步优化颐养，如中枢城市取消地盘端限价等。

热门城市地块被争抢

在刚结束的七月份，哪个城市是土拍市集的“赢家”？

据中指扣问院发布的《中国地盘市集月报（2024年7月）》自满，7月寰宇各样用地出让金top10城市中，前十的城市辩别是：北京、成齐、上海、西安、杭州、合肥、苏州、南京、温州、福州。

具体到住宅用地，出让金TOP20的城市中：北京166亿元排名第一、成齐150亿元排名第二、西安93亿元排名第三；第四到第十为上海、杭州、合肥、苏州、南京、温州、福州。

从前七月全体情况看，北京依然是本年的土拍“大阵脚”，前七月住宅用地出让金898亿元位居第一，杭州648亿元排名第二、上海515亿元排名第三；后来则为西安、成齐、合肥、厦门、南京等。

一线城市、热门二线城市，是当下房企争抢的“主战场”，不仅榜单自满出该特征，本年出现的那些高溢价、以致“地王”地块，也大多位于热门一二线城市，房企投资聚积度正越发聚积。

比如一线城市的北京，本年每每出现高价成交方法，土拍市集可谓打扰不已。7月25日，保利发展连合北京建工竞得北京市海淀区一宗涉宅用地，总价89.01亿元刷新片区记录，成为海淀区新晋“地王”。

这块地故事颇多。早在2016年时，万科+住总连合体曾以59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地块，然则因方法要求100%自握、住宅部分要一齐当作租出住房，19号地块先是住总退出，随后万科也退地、地盘从头挂牌出让。

如今，保利发展连合北京建工，多年后从头竞得该地块，不外价钱已较也曾大幅增长，肇始出让价和上限价钱辩别为86亿元、103亿元，而2016年本事别为44亿元、59亿元。据中指扣问院统计，这块地是7月寰宇住宅用地成交总价最高地块，销售辅导价也达到9万元/往常米。

一线城市中的上海，土拍也有“小惊喜”出现。比如“沪九条”出台后，7月9日当地举行2024年三批次土拍，且取消了地盘溢价率封顶10%的要求，也未在出让条款中法例关联房地联动价。其中，杨浦区平凉社区地块和杨浦区长白社区地块，最终成交溢价率辩别达到21.2%和17.1%。

其他城市热门方法也不断表露。7月31日，南京饱读楼区凤凰街谈一宗地块出让，这是饱读楼区龙江板块频年头度推出的住宅用地。最终经41轮竞价，由南京金基通产置业有限公司摘得，总价4.68亿元，成交楼面价32572元/往常米，溢价率达到20.62%。

在杭州，7月30日，滨江区白马湖宅地公开出让，挂牌肇始价19.46亿元，肇始楼面价20938元/往常米，罗致“价高者得”原则笃定竞得东谈主。由于该板块内宅地已10年未供应，最终过程42轮竞价后，绿城以27.16亿元竞得，成交楼面价29223元/往常米，溢价率迫临40%。

不外全体来看，当下土拍市集难言果决回温，房企投资节拍也较为聚积、严慎。

据中指扣问院数据，2024年1～7月，TOP100企业拿地总和4307.1亿元，同比下跌38.0%，相较1-6月降幅无间扩大2.2个百分点。“拿地向中枢城市优质地块聚焦的趋势握续，土拍市集和销售市集分化加重，促使房企拿地短期内全体依旧保握审慎态势。”

央国企份额会否握续擢升？

地产盘整期的土拍市集中，央国企是总共的市集“主力军”。

本年前七月，新增货值限度最高的三家房企，辩别为建发房产、华润置地和保利发展。其中，建发房产以621亿元新增货值占据榜单第一，华润置地以571亿元位列第二，保利发展新增货值限度为508亿元，位列第三；前十房企新增货值总和共4315亿元，占百强房企的32.4%。

地盘是销售的“粮仓”，当下不仅在土拍市集，央国企销售上的市集份额也不断擢升。

中指扣问院企业扣问总监刘水示意，从中指扣问院《2024年1-7月中国房地产企业销售功绩排名榜》和《2024年1-7月寰宇房地产企业拿地TOP100排名榜》可见，部分央国企销售阐扬韧性较强。

他示意，比如绿城中国，前年7月销售额排名第7，本年7月排名第3 。越秀地产前年7月销售额排名第13，本年7月排名第9 ，擢升4名。保利置业前年7月销售额排名第25，本年7月排名第17 ，擢升8名。中建壹品前年7月销售额排名第39，本年7月排名第18 ，排位大幅擢升21名。

“短期来看，近几年房地产央国企销售、拿地的市集份额擢升，确信是握续的状况，这类企业有融资上风、有较强的品牌上风，在市集深度颐养期间，抗风险能力更强。”刘水以为。但从恒久来看，跟着房地产市集圣洁收复常态，民营房企的市集份额或会再擢升。

“谋略开荒能力较强的房地产央国企就10多家，总体限度有限。”刘水示意，卓著是现时住户对“好屋子”的需求在擢升，10万亿市集限度下，地方国企莫得能力守旧市集。而部分民营房企谋略成果较高，居品力强，一朝市集收复常态，这些企业竞争力较强，或会擢升市集份额。

此外皮宏不雅层面，地盘市集也将愈加市集化、高质地所在发展。

日前二十届三中全会提倡，要“优化地盘料理，健全同宏不雅计谋和区域发展高效衔尾的地盘料理轨制”，“建立新增城镇建造用地盘算推算树立同常住东谈主口增多调解机制”，以及“优化城市工贸易地盘运用，加速发展建造用地二级市集，推动地盘搀杂开荒运用、用途合理调遣，周转存量地盘和低效用地”等原则。

中指扣问院示意，轮廓来看，本次新式城镇化与长远地盘轨制改造进行了高度关联，地盘资源的合理树立以及高效运用、周转是遑急所在。另外，地盘价钱也将更多由市集供求探究决定，地盘端的甘休性计谋有望进一步优化颐养，如中枢城市取消地盘端限价等。

“翌日东谈主口握续增多的上风地区，新增城镇建造用地盘算推算或将得到更多保险，‘东谈主、房、地’联动机制的建立将阐扬更大遵循。”该扣问院示意，此外，妥善搞定闲置存量地盘的配套计谋，也有望加速落地落实，周转存量地盘，提高地盘资源运用成果，是房地产行业高质地发展的势必要求。

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孙梦凡

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