杨念念地区原是一派农田，在民国到新中国成立之间很长一段时刻内，都为孤立的行政区，50年代后，方撤区为县、为镇。1988年划归南市区所辖，启动与传统市区加强了筹商，后跟着浦东新区的成立，杨念念依旧手脚镇级行政单元被划入，直至2000年被南侧的三林镇归并。不外老上海照旧风尚把川杨河以南、中环以北的大片区域，称手脚杨念念。

杨念念老镇的西侧即是新兴的前滩中央行为区，摩登当代，似锦似锦。而被南北高架离隔的杨念念自己，日常生存很普通，也很闲居，时刻似乎定格在上个世纪。板块内的配套资源拙荆见肘，城市界面不但老，要素还很复杂，身在中环以内，城乡结合部的既视感却并未褪去。居住舒限度和生存便利度，致使还比不外中环除外的三林城。

杨念念片区街景

辛亏江河日下的恒大建材商场，借助上海放纵清除违建的机会，如今清算一空，开释出大片毛地。有了地盘资源，也就有了蜕变的但愿。手脚金色中环发展带上的后劲股，新杨念念能否“枯木发荣”，画的“大饼”能否完结？宽容留言挑剔。

01 概述

杨念念板块位于上海城区南部，紧贴中环，行政上属于三林镇，与CAZ的世博、前滩为邻，是浦东腹地向南部延展的过渡板块，亦然由浦东前去徐汇闵行西南区、前去黄浦卢湾中枢区的衔尾点。板块西部定位纯居住区，东部旷地将来计议为破钞中心。

区域默示图

以川杨河支流为界，地永诀为杨念念老镇和新杨念念。

板块片区默示图

1、杨念念老镇：动迁房和商品房混杂，流动东说念主口多，住户档次良莠不都。繁重中高端的生存氛围，城市界面更偏向于城乡结合部。

2、新杨念念：大片拆迁已矣的毛地，当今莫得任何配套。已建成的楼盘举座密度较低，依旧是商品与动迁羼杂，区域将来的远景尚不豁达。

东：北蔡老镇社区

南：三林城社区、三林滨江计议区

西：前滩CAZ、徐汇滨江CAZ

北：上钢周家渡社区、世博CAZ、大华锦绣社区

02 交通

地铁：

6号线：灵岩南路站、上南路站、中原西路站、高青路站

8号线：杨念念站

三站内换乘：7号线、11号线、13号线

6/8号线地铁站

板块内双轨交，都是南北走向，三站内换乘澄清仅3条，在内中环地段只可算一般水平，去往西南闵行地方照旧不太便捷。地铁站点虽多达五个，多散播在板块边缘，意味着中心位置的小区住户，步行地铁都朝上了1公里。

驾车：

东西向：中环高架、杨念念路、板泉路、高青路、成山路

南北向：南北高架、长清路、浦三路、上南路、东明路、杨高南路高架

南北高架、中环、杨高南路

板块被高架包围，东有南北通说念、西有南北高架，都阐发内中外三环，还有三条地说念纵贯浦西，去往前滩、世博、徐滨都是一脚油门的事，大地路网纵横阐发，车说念也宽阔宽敞，区域内少有拥挤发生。

03营业

板块内营业：恒越华鼎广场、亿丰期间广场、森宏购物广场、恒大长青商城、杨念念新象限、板泉路好意思食街

3公里营业：前滩商圈、大华锦绣商圈、世博源、三林新达汇、中房金谊广场

板块内营业

板泉路底商夜景

板块天然位于上海市区中环内，但呈现出来的营业氛围却像是城乡结合部，穷乏大型概括体不说，沿街的档次也偏低。掩盖面仅围绕杨念念老镇中心的上南路板泉路一圈，跟着越深刻板块，沿街配套的散播也越荒芜。好在前滩距离杨念念就一齐之隔，东侧个别小区可以步行前滩太古里，一定历程上弥补了板块中高端营业的不及。南北高架的里外，几乎即是两个宇宙，配套和界面的割裂感十足。

04劳动

步行商务：前滩CAZ

30分钟通勤圈：世博央企总部、陆家嘴金融区、张江科学城（张江高科、广兰路集电港、张江科学之门、御桥硅谷、康桥工业区、周浦医学园等）、漕河泾开拓区、西岸商务区、徐家汇及传统市中心商务区。

前滩商务区

板块是居住区，里面莫得任何产业散播。隔邻前滩踩个单车就可当年去，近几年大宗企业总部和金融服务行业的迁入，写字楼的空置率常居全市最低。前滩对岸的徐汇滨江，地铁两站路，西岸传媒港聚集着腾讯、网易、芒果等一批具有影响力的企业。依托便利的交通相聚，30分钟通勤圈可以掩盖全市绝大部分的商务中心。

05医疗

步行范围病院：上海东方病院南院（三甲概括）、杨念念（二级概括）

3公里内病院：第九东说念主民病院（三甲概括）、仁济病院东院（三甲概括）、上海儿童医学中心（三甲专业）、第一妇婴保健院（三甲专业）、莱佛士病院（私立三级概括）

板块病院

板块里面的医疗资源拼集够用，北侧有小范畴的杨念念病院，主要用来配个药，南面即是三甲东方南院，链接了泰半个南浦东的就诊东说念主流，列队老半天。操纵有不少三甲概括和专业病院，老弱妇孺透顶能兼顾，比拟稳妥养老。

06学校

小学：上戏附庸新宇宙实验小学洪山校区（公办艺术类）

板块内学校

板块的教师资源很少，也没啥私立学校，独一有点口碑的新宇宙实验小学，也并不可算很好的学校，比起浦三路的明珠C，差距不是小数点。大多数小区对口的杨念念小学、杨念念中学初中部都寂寂无闻，不提也罢。

07环境

东明路

高青路

洪山路

板泉路

灵岩南路

上南路

杨念念路

长清路

云台路

中汾泾失业绿地

08计议

举座计议：

《上海市城市总体计议(2017-2035)》：2022年1月，上海市东说念主民政府容或10个中心城单元计议的批复，在批复中将浦东新区的陆家嘴-世博、张江单元、金桥-外高桥等3个单元全域再加上市区7个行政区，合称为上海中心城区。10个中心城简短是上海全市面积的十分之一。

浦东新区陆家嘴-世博单元计议，包括陆家嘴街说念、洋泾街说念、潍坊街说念、塘桥街说念、南船埠街说念、上钢新村街说念、周家渡街说念、花木街说念、东明路街说念、北蔡镇、三林镇行政辖区范围。

上海主城区空间计议图

《上海市浦东新区国土空间总体计议（2017-2035）》：浦东新区计议变成高桥、森兰、洋泾、塘桥、北蔡、杨念念、三林、御桥、川沙、祝南、周浦、曹路、唐镇、航头等20个地区中心，凭据地区东说念主口范畴与发展要求，主要结合轨说念交通站点和要害地区进行成就，实现寰球服务与劳动岗亭的平衡化布局。

高青路地区中心：主要服务三林镇北部地区，所以营业、商办、文化为特质的概括型地区中心。结合地区城市更新，加强川杨河两岸的滨水空间设立，擢升城市环境品性，优化生存服务配套。

浦东十四五计议（金色中环）：2021年7月29日，上海浦东举行新闻发布会，公布了中环发展“十四五”计议，计议全域新增设立用地约10平方公里，可开拓建筑面积约2300万方（含地下），总投资约6000亿元。

约29公里的浦东中环段，串联了浦东中环沿线前滩中央行为区、张江副中心、金桥副中心与沪东船坞、张江集电港、御桥区域、新杨念念地块（高青区域）、筠溪小镇（三林区域），以及3片楔形绿地，被誉为“金色中环”。

金色中环默示图

新杨念念地块（高青区域）：至2035年，浦东将新增“世博-前滩城市主中心”，地处浦东内中环，比邻“世博-前滩城市主中心”的新杨念念区域，手脚“十四五”时间浦东重心打造的后劲区域之一，由上海浦东发展（集团）有限公司主导开拓，总面积约2.72平方公里，横跨浦东三林和北蔡两镇，分为中枢区、近期设立区、东部城中村区域、南部谀媚区域4个片区。将以浦东设立“外洋破钞中心”为机会，打造“上海生存破钞新高地”，计议成为浦东中环经济带南部的新兴地区中心、小型中央行为区（MCAZ）。

地块片区默示图

近期和中期计议（十年内）：

新杨念念中枢区地块计议

依照总体想象，计议布局绽开式营业，约3.5万平方米的中央绿地、约7万平方米的公园缝合城市“绿脉”；区域内同步计议落位一所幼儿园、一所九年制学校；约2.8万平方米艺文业态为片区同期注入文化活力；立体步行相聚，羁系传统街区界限，串联起全新场景的踱步式营业，将来或将变成一个“营业+住宅+产业+绿化”的复合多元城市区。

中枢片区成果图

在新杨念念中枢区计议中，用大地积61.45公顷，总建筑范畴约105万平方米，至少将新增1200多套住宅供应。在杨念念路南侧计议了2幅孤立居住用地和4幅羼混居住用地。另外5幅波及居住用地提供了近20万方的住宅，计议1834套住宅，套均面积在100-150平。其中有3幅地块将住宅与办公功能羼杂，住宅类型丰富。

中枢片区计议默示图

板泉路以南以北旷地实景图

新杨念念Z000602单元20B-12地块

11月27日，上海迎来本年第七批次麇集供地。最热点的浦东新杨念念地块Z000602单元20B-12地块，最终由华润置地、越秀、中能建聚拢体以78.969亿元的价钱竞得，成交楼面价74426元/平方米，溢价率达40.37%。其中竞品性见识为装修模范5000元/㎡，寰球服务要领300平方米，东说念主才房比例2%。

地块俯视图

决议涌现，地块总占大地积53052.36㎡，容积率2.0，总建筑面积165000㎡，地上建筑面积115000㎡，地下建筑面积50000㎡，计议设立9幢13至17层的高层住宅楼、12幢4层的多层住宅楼以及1幢19层的保险性住房。

具体来看，1#总高19层，为保险性住房；2#总高14层，3-4#、6-10#总高17层，其中3-4#、6-7#底层架空，8#底层局部架空；5#总高13层，底层局部架空；11-22#总高4层，为叠墅。

地块计议默示图

上海第二条“南北通说念”

第二条南北向快速路——南北通说念，被列为2024年上海市重要工程谈论技俩。

全长约14.3公里的南北通说念，是北横通说念之后，上海市中心的第二条地下快速通说念。其北起大柏缔造交曲阳路，南至成山路，并计议预留进一步向南延迟要求。

南北通说念佛营决议默示图

三林滨江 · 三林楔形绿地

三林滨江位于黄浦江东岸止境，前滩商务区南面，总用大地积4.47平方公里。计议范围北迄中原西路中环线，南到外环快速路，东至济阳路，西临黄浦江岸线。因计议有大面积绿地，因此这里被誉为“前滩后花圃”，是上海中心城区十片楔形绿地之一。

在2035计议中，三林滨江以 “一廊、两心、三园、四片“的楔形绿地计议，将成为城市更新与生态宜居的实践样本，成为上海打造宇宙级滨水复合功能带和宇宙会客厅的要紧组成部分。

三林滨江成果图

三林滨江计议默示图

三林滨江计议由西部、中部、东部三部分组成。

三林滨江东部：东部将建成宜居社区，麇集大宗的生存配套要领，不仅抖擞当地住户的动迁安置和配套需求，还能为悉数三林地区提供寰球服务。

三林滨江中区：中区占地240公顷，异常于两个世纪公园面积，南北间领有约450米宽的丛林绿廊。计议健康生存公园、东说念主文艺术公园、天然游憩公园等三大公园。绿地里面还将被想象成源源连续的“山谷”。

三林滨江西区：整片西区地盘，将设立成为一个 “类外滩”的海派城市空间。除了住宅，地块内关于寰球要领也有着大笔计议：约10万方商办+6块教师用地。

远期计议（十年以上）：

26号线

中环发展“十四五”计议发布，提到了重心筹商轨说念交通26号线。26号线将串联起上海的中环，阐发中心城区的客流压力，建成后也将成为中国最长的城市地铁环线。26号线全长约78km，初步瞻望设56座车站，沿路可与21条澄清换乘。瞻望将纳入上海轨交第四期设立计议，意味着最快也要在2030年傍边才会启动设立。26号线瞻望将在高青路、上南路设站。

26号线计议默示图

储备用地：

上南路以东，杨南路以北，高青路以南地块。

济阳路以东，西营南路以西，杨念念路以南。

川杨河支流以东，川杨河以南，东明路以西，杨念念路以北地块，本来是光明集团长租房技俩计议，许多年都莫得动静。

09 东说念主口组成

杨念念板块主要有四类东说念主群组成：

1、浦东原杨念念镇、三林镇腹地土著以及回迁户，多居住在尚未旧改的私房或动迁小区。

2、地铁沿线上班的白领家庭，看中板块较高的城市效用，租房和购房置业均有。

3、服务业的流动务工东说念主员，多合租在操纵老公房和动迁小区。

10 回顾

上风：

1、金色中环后劲发展地块，新杨念念地块举座开拓，将来东部城市界面会有寰宇永恒的变化。

2、北有世博、西有前滩，紧邻CAZ区域，城市区位好，效用很高。

3、举座房价联系于商品房密集的次新社区要低不少，且单价总价双低，很稳妥刚需上车。

川杨河

弱势：

1、动迁房和早期商品房羼杂，物业费低，回迁户多，住宅的品性都不太好。

2、板块内莫得大型营业概括体，中大型的营业配套需要“蹭邻居“。

3、还有城中村尚未旧改，产权复杂，城市界面横三顺四，绿化率也偏低，社区像城乡结合部。

4、计议的落地多需要较万古刻，且存在省略情味，永恒延续绝的技俩施工也会带来环境影响。

5、穷乏教师资源，小初都莫得优质教师集团插足，劝退中产购房者。

购买提议

杨念念板块住宅居品以动迁房和普互市品小区为主。板块60%以上都是动迁房，商品房当中，除了个别小区外，也都有几栋留给回迁户，因此举座的居住品性不高。

杨念念的动迁房，算是距市中心最近的动迁房之一，8号线到黄浦区唯有10分钟。小区大部分都是电梯房，梯户比正常，有小区环境，泊车也都不至于太垂死。天然也有物业不手脚、租客较多等常见问题，但凭借相对便宜的价钱，守住了市区板楼的门槛。

其中也不乏竞争力很强的居品，比如三杨新村，房龄新栋距大绿化好，70多平的模范南北通户型，别说比其他动迁房，哪怕拉上商品房，在市区范围都是极为稀缺的存在。还有世华锦城的全南，亦然低预算近市区的可以剿袭。

三杨新村、新华苑、东方悦居

杨念念的商品房小区数目未几，分两拨。第一批多建于2003年后，刚需定位，脱落散播在各个旯旮，外部看起来与动迁小区也没啥区别。楼盘大部分是多层配小高层，户型面积中规中矩，濒临中环外的商品楼盘，无论品性照旧配套照旧社区，穷乏竞争力。第二批则建于2007年后，数目更少，以尚东外洋与合生前滩这两个楼盘为代表，家门口环境还是乏善可陈，但各自也有一定亮点，尚东的低密度洋房，合生的紧凑小四房，都是全市未几见的好居品。

万科五玠坊、尚东鼎、嘉宝前滩后院

商品房当中还有一些豪宅，尚东鼎、嘉宝前滩后院、万科五玠坊，以及合生前滩的别墅，总体来说，杨念念这边穷乏豪屋基因，家门口即是动迁房和高压线，这么的社区氛围，导致这些小区即便自己的品性过硬，也难以眩惑高净值家庭买单，主要在腹地土著之间流通。