近一个月，由于楼市止跌回稳标语的建议，各大一二线城市的楼市成交量出现了反弹。因此在上周我曾发文重心分析了北上深三个城市。但我在常识星球依然还会收到许多北上深除外城市的楼市发问，是以本文想重心跟环球聊一下分析框架。

　　我很了了，许多东说念主在当下堕入苍茫，不买惦念畴昔房价更贵，买又惦念此次是下落中继，变成楼市接盘侠。

　　堕入这种苍茫的原因，在于念念想已被各式媒体的毒不雅点误导，要是你不行正确识别，那么基于误导后的不雅点所扩充出来的决议，天然也就很容易让我方成为阛阓的阵一火品和韭菜。

　　比如，10月份楼市成交量的大涨，是因为上头说要“止跌回稳”，根柢原因在于买家们信服楼市是“战略市”，而况由于上头有铸币权，是以怀着对货币贬值的悲悼，被裹带进了楼市。

　　在这里，环球信任，但却具备误导性的不雅点有两个。

　　第一个，是上头为了收尾倡导可能会搞货币超发，这么就会激动房价高潮。这种想法的来源，在于曩昔几十年束缚高潮的货币总量（M2）。联系这极少，我曩昔辟过谣，因为M2在职何国度皆是恒久高潮的，但房价却皆存在着上行和下行周期。

　　比如，站在1991年的日本，你不错说，M2高潮推升了房价高潮；但1991之后，M2就和房价以火去蛾中，M2络续上升，但房价却开启了多年的下落。一样的反例天然还特意大利。

　　联系这极少，我曩昔屡次发文解释过M2和房价的底层逻辑，在这里不另行张开。我在2023年头，在M2还处于两位数高潮，但却是京沪房价周期极点时曾发文教导过房价大周期的下行风险（点击：）

　　第二个误导信息，等于“楼市是一个高度的战略市”这个不雅点。也等于任何一国的高层，因为有印钞权，是以只须想救，就一定救得起来，不管是股市照旧楼市。因为股价和房价到底仅仅货币气候。

　　比如有些东说念主给的原理，是日本央行从2013年启动发力印钱买股票，然后日本股市也从最低点巩固走高过问了历久慢牛。

　　日本股市慢牛的确是因为央行印钱买出来的吗？

　　从数据看2013年之后日本央行买入确乎巩固增多，且股市也在一直高潮。但这也只可阐发数据的相关性而非因果性。

　　而事情的真相则是，日本央行买入ETF的市盈率，从来莫得跨越15倍，这是他们央行扰乱的铁则，且2013年启动日本企业盈利束缚晋升，激动了股市的抓续高潮。

　　从这个角度，咱们发现日本央行其实是趁势而为的抄底，而不是救市（他们怎么不在1991年日本股市高市盈率的时辰救呢？）。就像咱们的国度队心爱在大盘3000点以下买入抓仓是一样的。

　　然而，要是你说2013年启动的日本股市高潮是基本面驱动，就莫得传播性。但要是说是央行印钱买股票拉升股市，这么既能空闲环球的贪心论，又比拟通俗，也就更容易传播。

　　是以呢，联系国度队救市，其实你更应该把它的行径当成金钱的一个性价比磋磨的参照物，而不是无脑信任。就像黄某帆说房价一定要跌回到2015年之后再救，而不是在高位救，考虑的其实等于性价比问题。

　　也等于你救市的钱，历久看是不不错亏的。

　　综上，只须当咱们甩掉了这些毒不雅点，咱们才不错信得过启动楼市价钱的分析。

　　而咱们基于楼市（也适用于股市）的分析，主要基于两个才略论。

　　第一， 凭据各式数据，作念楼市涨跌的前瞻预见。

　　第二， 在不知说念楼市涨跌的情况下，通过仓位搞定取得利益最大化。

　　联系上述第二点，我上个月曾在常识星球发帖，奉告过环球如安在不行预见股市涨跌的情况下，通过仓位搞定在股市中避险和抓续盈利。这是一个专门话题，比拟大，在此不张开，咱们在这里重心说第极少。

　　楼市的涨跌，从根柢上是供求关系决定的。而这波及量价关系的分析。

　　咱们先来去忆股市的量价分析，股市存在着放量高潮和放量下落两种情况。

　　放量高潮，浮滥的是筹码，当筹码不够，抢购筹码激发高潮。此时买家大于筹码。

　　放量下落，浮滥的是韭菜，接盘韭菜不够，激发下落。此时筹码大于接盘买家。

　　回到楼市，在2021之前的经济成历久，二手房阛阓是确切不存在净卖出的。也等于每一笔卖单，皆是为了加杠杆再作念买入置换。体咫尺数据上，等于住户杠杆率的抓续上升。

　　是以楼市放量一定是抢筹，其成果，势必等于房价高潮。

　　换句话说，2021之前的阛阓，是只须放量高潮，莫得放量下落的。

　　但当下却澈底不同，楼市存在着大皆的净卖出。对此，我的径直体感是很深的，因为我的星球有7000多个会员，我每天接收的发问有好几十个，有不少等于因为裁人降薪，而不得不卖房自救的（比如昨天就有一个北京的例子）。

　　而这种净卖出，就和净买入造成了博弈。

　　是以，从2023年起，楼市也启动出现了放量下落。以京沪为例，比如2023年3月，2023年9月，皆是放量后买盘被浮滥，剩下的净卖出不得不降价寻求更低出价的买家接盘，导致房价抓续下落。许多中介也把其称为“以价换量”。

　　那么，在这种情况下，曩昔的那种“只须放量XX月，楼市就会高潮”的论断，也就失效了。

　　因为到底是库存房产先被放量耗尽，照旧存量购买力先被放量耗尽，是不可知的。

　　那么，如何去判断这种博弈的趋势呢？有两个办法。

　　办法1 看库存浮滥速率和临界点。

　　联系这极少，我想起一件旧事，等于2015年，杭州以不到1000万的东说念主口，却使得楼市成交量跨越了沪深的总数，而沪深共计有4000多万东说念主口。

　　也等于2015年，东说念主均楼市成交量杭州是沪深的4倍以上。但成果却是沪深在2015年房价暴涨，但杭州没涨。

　　背后的原因，等于杭州库存太高了，尽管成交很高让库存抓续下降，但在2015年却没降到临界点。而我在2016年头买入杭州，原因亦然在于不雅察到库存临界点行将在几个月后到来（临了库存下降和房价高潮的临界点约莫是2016年中）。

　　那么，以当下北京为例，在阅历了10月爆发式的高成交后，链家融会库存如何了？

　　谜底是确切莫得减少，当下依然是13万套以上。

　　而北京上一轮高潮，也等于2020年的链家二手房库存临界点约莫是8万多套（因为我刚好在北京上一轮高潮前有买入，是以牢记很了了）。

　　也等于说，你不错随和的算出，北京要收尾房价高潮，还需要浮滥若干库存。

　　办法2 看买家的后劲

　　前边咱们说过，M2上升并不会导致房价高潮，就比如此次要发布的财政刺激，大部分是用来化债的，而不是用在北上深的楼市。

　　信得过促使房价高潮的，在于楼市的购买力，这取决于住户的购买意愿和购买能力。

　　购买意愿如故被“止跌回稳”的标语拉进来了，那么惟一制约买家后劲的，等于购买能力，也等于住户当下的收入和加杠杆（杠杆即畴昔收入）能力。下图我屡次援用过，阐明了住户加杠杆和房价涨跌的关系。

　　联系住户收入，凭据沪深300最新三季报融会，依然在抓续下滑中（点击：）。

　　而住户加杠杆的能力，取决于在这两年的楼市下行中，住户杠杆率究竟被建造了若干。

　　凭据“住户杠杆率 =住户债务存量/情势GDP”得出，当住户债务增速低于GDP增速时，住户杠杆率下降。住户杠杆率即被建造。

　　比如上周的发文中，我援用了北上深的住户债务增速，也等于下图。

　　从图中可见，深圳被建造的最多，北京次之，而上海因为527战略力度在北上深三城市中最大，反而拉升了住户杠杆率。

　　体咫尺当下的成果，等于上海10月房价依然不才跌，且反弹成交量低于527之后的6月，而北京深圳则因为有更多加杠杆的空间（之前建造的部分），导致楼市有短期成交反弹，成交量远远跨越了517，也达到了近些年的高点。

　　但正如我上周发文所说，上海是北京深圳的前瞻磋磨。杠杆率建造比深圳更少的北京楼市咫尺已起原已出现疲态（深圳暂未发现阛阓神色削弱，但库存也未见减少）。

　　以北京为例，楼市及时签单量在逐周下滑且未现止跌拐点。响应楼市神色的跌涨比磋磨则一度接近卖方阛阓和买方阛阓的临界点（跌涨比=10为临界点）。

　　也等于每天降价房源是加价房源的10倍，这使得好辞让易被买家浮滥掉的廉价房源，又再行被新的降价房源所补充。

　　也等于从跌涨比和及时成交的信号，北京步入上海后尘转为下落的概率在加多，要是北京消一火，那么惟一的但愿等于深圳了。

　　跋文：

　　本文以北京的数据为例，约莫为环球先容了楼市的分析框架。文末再回想下本文不雅点。

　　1 M2增长并不会导致房价高潮，房价高潮仅取决于供求关系。

　　2 国度队救市是低位抄底趁势而为，而不是给你高位接盘的。

　　3 商业博弈中，当房产库存先被浮滥到临界点，会激发房价高潮，而当韭菜先被浮滥到临界点（曾被建造的住户杠杆率再次被打满），则会激发房价下落。

　　4 在经济下行周期，会出现因为自救而导致的净卖出，当这种净卖出的供给跨越需求，就会出现放量下落。

　　本文天然以北京为例作念数听说明，但列位读者不错把逻辑径直套用到你们我方的城市并作念分析。

　　咱们在常识星球也在以北京为例追踪每天的数据并作念出及时趋势判断，星球的同学不错和蔼下。

　　临了还有极少想说明的是，本文主要写的是中短期博弈趋势判断，而历久看，更进击的要素是东说念主口。本年前三季度成婚数目，不到10年前的50%，也等于刚需盘角度，购买后劲不足十年前的一半，这使得楼市的历久趋势，愈加的辞让乐不雅。

　　全文完。